Πρόταση της "Αλέξανδρος Τεχνική" για το Loutraki Thermal Spa

Και ο σκύλος χορτάτος και η πίτα γεμάτη, δεν γίνεται κύριοι της εταιρείας και τη Λουτράκι ΑΕ.

Του Γ. Μπάκου 

Να ξεκαθαρίσω ότι δεν αμφισβητώ το δίκιο του εργολάβου να ζητάει τα χρήματά του. Είναι δίκαιο και ηθικό, όταν σε κάποιον οφείλονται τεκμηριωμένες οφειλές, να πρέπει αυτές να εκπληρώνονται.

Επίσης, θέλω να ξεκαθαρίσω ότι θεωρώ δεδομένη την ευθύνη των δημοτικών αρχών, στο βαθμό που τους αναλογεί, για το γεγονός ότι φτάσαμε έως αυτό το σημείο των κατασχέσεων και των απαιτήσεων, και όλα αυτά εν μέσω μνημονίων και ανέχειας.

Καθότι έχω αναφερθεί σε πρόσφατο άρθρο μου προς τα ηλεκτρονικά μέσα, για το τι έπρεπε και πρέπει να γίνει με το SPA, (άσχετα αν μέχρι σήμερα τηρούν όλοι σιγή ιχθύος επί της πρότασης), σήμερα θέλω να επικεντρωθώ στην πρόσφατη της εργολήπτριας εταιρείας Αλέξανδρος Τεχνική προς τη Λουτράκι ΑΕ, αναφορικά με τη ρύθμιση των χρεών και την αξιοποίηση της λειτουργίας.

Εάν θα έπρεπε να την περιγράφω με μια έκφραση, θα χρησιμοποιούσα την "και το σκύλο χορτάτο και την πίτα γεμάτη". Δεν θέλω να ασχοληθώ "τεχνικά" (δηλαδή οικονομοτεχνικά και επιχειρησιακά) με την πρόταση, αφού αυτή στερείται σε μεγάλο βαθμό αυτά τα δεδομένα.

Θα προβώ λοιπόν σε ορισμένες παρατηρήσεις, με αποκλειστικό σκοπό την βελτίωση της ίδιας της πρότασης σε επίπεδο πιθανής συζήτησης από τη γενική συνέλευση της Λουτράκι ΑΕ, αλλά και από πλευράς της υποχρέωσης ενός δημότη και τοπικού συμβούλου που θέλει να προστατέψει τα συμφέροντα της πόλης του, και της δημόσιας περιουσίας.

Α. Διακανονισμός οφειλής. Η πρόταση ζητάει 80.000 μηνιαίως επί 6 έτη, ήτοι ζητάει ένα επιτόκιο της τάξης του 4.8% ετησίως για 6 έτη, προφανώς ως μεσοσταθμικό κόστος κεφαλαίου ή απόδοση των ανεξόφλητων.

Το επιτόκιο είναι ανεκτό, λόγω ρίσκου. Επί ποίου ποσού όμως; Επί ενός κεφαλαίου που περιλαμβάνει τους τόκους υπερημερίας και τα δικαστικά έξοδα. Ακόμα και στην εφορία να πας όταν κάνεις ένα διακανονισμό ή στις τράπεζες, τείνουν να απαλείψουν τις προσαυξήσεις.

Επίσης, σήμερα σε όποιες οφειλές κατασκευαστικών έργων επιδικάζεται διαιτησία ή αποφασίζεται διακανονισμός χρεών, πάντα υπάρχει κούρεμα χρέους ή αλλιώς έκπτωση επί του έργου. Αν σκεφτούμε ότι αυτό το κάνουν μέχρι και οι τράπεζες, τότε κατανοούμε όλοι ότι αποτελεί κοινή πιστωτική πρακτική. 

Κατά συνέπεια, το δίκαιο θα ήταν να γίνει -κατόπιν διαπραγμάτευσης, που όμως μάλλον απουσιάζει από πλευράς δήμου τα τελευταία χρόνια-, μια συμφωνία επί ενός κοινά αποδεκτού υπολοίπου προς πληρωμή, κατόπιν της μείωσης των προσαυξήσεων και του ενδεχόμενου κουρέματος.

Άρα επί ενός ποσού π.χ. 3.500.000 ευρώ, η αναλογούσα μηνιαία καταβολή θα ήταν 56.000 μηνιαίως, αντί των 80.000.

Β. Διασφαλίσεις. Θα πρέπει να γίνεται σαφές και να προβλέπεται σε κάθε συμφωνητικό, ότι η Λουτράκι ΑΕ θα έχει το δικαίωμα υποκατάστασης των όποιων ενεχυριάσεων εφόσον η εγκατάσταση και η λειτουργία του LTS αλλάξει διαχειριστή, ή μισθωτή ή όποιας άλλης μορφής συνεκμετάλλευσης μεταξύ της Λουτράκι ΑΕ και ιδιωτών ή επιχειρηματών.

Επίσης, μπορεί να ζητηθεί η δυνατότητα εκχώρησης απαιτήσεων -απαιτείται έγκριση της Γ.Γ ήτοι του δημοτικού συμβουλίου- από τακτικά προβλεπόμενα έσοδα σε διάστημα 100 μηνών (π.χ από τέλη επί τζίρου ή τέλη παρεπιδημούντων κλπ που εισπράτει ο δήμος).

Τέλος, η όποια συμφωνία θα πρέπει να περιλαμβάνει την πιθανή υποκατάσταση των εγγυήσεων ή διασφαλίσεων, σε περίπτωση που η Λουτράκι ΑΕ προβεί σε συμφωνίες αναχρηματοδότησης με εγγύηση το LTS ή μέσω συμφωνιών τύπου purchase & lease back.

Παράλληλα δεν θα πρέπει να υπάρχει καμμία δέσμευση για την όποια εκμετάλλευση μέσω διαγωνισμού θα ήθελε να προβεί η Λουτράκι ΑΕ, ούτως ώστε οι διασφαλίσεις να μην αποτελέσουν εμπόδιο ανάπτυξης ή εκμετάλλευσης της λειτουργίας.

Γ. Πρόταση Μίσθωσης. Η πρόταση μίσθωσης είναι απλώς απλή για να μην την χαρακτηρίσω με άλλους χαρακτηρισμούς. Εάν θέλει να προβεί σε πραγματική πρόταση, ας προτείνει ένα συγκεκριμένο business plan, με σαφείς 5ετείς προβλέψεις εσόδων, EBIDA και λειτουργικών κερδών, όπως αυτές θα προκύπτουν από το sales & marketing plan για την επόμενη πενταετία.

Με βάση το business plan και τις προτάσεις, ας κάνει μια δεσμευτική πρόταση μίσθωσης με ελάχιστο εγγυημένο έσοδο για το δήμο, αναλαμβάνοντας παράλληλα και την αποπληρωμή του δανείου στην ΕΤΕ. Επιπλέον του ελάχιστου εγγυημένου εσόδου, το οποίο πρώτα θα παρακρατεί τις προβλεπόμενες εισπράξεις για τον διακανονισμό οφειλής (για να είναι και δίκαιο), θα υπάρχει κλιμακωτό αυξανόμενο τίμημα προς τη Λουτράκι ΑΕ, αναλόγως τζίρου, πάνω από τις προβλέψεις.

Επίσης, εφόσον το επιθυμεί ο εργολάβος, θα μπορεί το επιχειρησιακό σχέδιο να προταθεί να χρηματοδοτηθεί μέσω αναπτυξιακών προγράμματω τύπου ΣΔΙΤ ή μέσω ΕΣΠΑ ή ακόμη και μέσω του νέου αναπτυξιακού νόμου ο οποίος προβλέπει αρκετά κονδύλια για αντίστοιχα έργα.

Δ. Κλείνοντας....όλα αυτά θα πρέπει να γίνουν αφού η δημοτική αρχή, το ΔΣ της Λουτράκι ΑΕ, και το δημοτικό συμβούλιο προβεί σε ξεκάθαρες και διάφανες διαδικασίες πρόσκλησης ενδιαφέροντος για την αξιοποίηση του LTS, και ενδεχομένως και άλλων υποδομών όπως οι καταράκτες, το Αλεξάνδρειο και το κολυμβητήριο.

Ας μην ξεχνάμε ότι υπάρχουν εταιρείες και σύμβουλοι που μπορούν να αναλάβουν όλα τα ανωτέρω, και που είναι εγκληματικό το ότι κάτι τέτοιο δεν έχει γίνει έως σήμερα.